Comprar um imóvel na planta é o sonho de muitas famílias — e também uma fonte frequente de frustração quando a obra atrasa. Se a construtora não entregou o imóvel no prazo, saiba que a lei e a jurisprudência garantem direitos claros ao comprador.
O prazo de tolerância de 180 dias
A Lei 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato) admite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias além da data prevista para a entrega, desde que essa cláusula esteja expressa e destacada no contrato. Dentro desse período, em regra, não há penalidade para a construtora.
Ultrapassado esse prazo, o atraso passa a ser de responsabilidade da incorporadora.
Opção 1: desistir do contrato com devolução integral
Se o atraso ultrapassar a tolerância, o comprador pode pedir a rescisão do contrato e tem direito a receber de volta todos os valores pagos, corrigidos, além da multa prevista no contrato. Nesse caso, a culpa é da construtora — por isso não se aplicam os descontos que existem quando o comprador desiste por motivos próprios.
Opção 2: manter o contrato e receber indenização
Se preferir continuar com o imóvel, o comprador tem direito a uma indenização pelo atraso. A lei prevê 1% ao mês sobre o valor pago, e o Superior Tribunal de Justiça reconhece que o comprador pode ser indenizado pelo que deixou de ganhar com o imóvel — os chamados lucros cessantes, como o valor de aluguel —, sendo o prejuízo presumido (Tema 996 do STJ).
Atenção: segundo o STJ (Tema 970), a multa moratória prevista no contrato e os lucros cessantes, em regra, não se somam; aplica-se a solução mais adequada ao caso.
Danos morais
O simples atraso nem sempre gera dano moral. Mas situações que vão além do mero aborrecimento — atraso muito prolongado, família sem moradia, gastos inesperados com aluguel, falta de informação da construtora — podem justificar a indenização, conforme as circunstâncias.
O que fazer na prática
- Reúna o contrato, os comprovantes de pagamento e as comunicações com a construtora;
- Verifique a data de entrega prevista e se há cláusula de tolerância;
- Registre os prejuízos, como recibos de aluguel;
- Formalize a reclamação por escrito com a construtora;
- Busque orientação jurídica antes de assinar qualquer distrato ou aditivo proposto pela empresa.
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O Máximo & Varela Advogados atua em Direito Imobiliário, na defesa de compradores em casos de atraso de obra, rescisão de contrato e problemas na entrega de imóveis. Atendimento 100% digital para Criciúma, Santa Catarina e todo o Brasil. Fale conosco pelo WhatsApp (48) 99692-3389.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação jurídica para o caso concreto.